חוזים בעסקת מקרקעין בשנת 2022: ממה כדאי להיזהר?

על אף עליית המחירים החדה, שוק הנדל"ן למגורים פורח.
התנהלות מקובלת אצל מוכרים רבים היא להגיע אל עורך דין לאחר שכבר ערכו מסמך כלשהו מול הקונה והם מניחים בפני עורך הדין "מעשה עשוי", במחשבה שתפקידו רק לערוך מסמך פורמלי בשינוי הנתונים המסוימים של העסקה. במקרים מסויימים עלולות להיות להתנהלות זו השלכות הרות גורל.
בין אם כבר עשיתם בעבר עסקה במקרקעין או ובין אם לאו, אולי אתם יודעים כי מס שבח מקרקעין יחול, בדרך כלל, על מוכר המקרקעין ומס רכישה יחול על הקונה.
על פי חוק, בעסקת מקרקעין, על הרוכש לשלם מס רכישה המחושב בהתאם לשיעור שווי הנכס, כאשר שיעור המס הוא מדורג (בדירות מגורים).
החוק גם מטיל על המוכר מס שבח המשקף את העלייה בשווי הנכס בעת המכירה.
אולם אבחנה זו אינה מדויקת, שכן חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 הוא דינמי מאד, כנראה החוק שבו מתחוללים השינויים התכופים ביותר במדינת ישראל, והוראותיו נוטות להיות די סבוכות.
כך למשל, החוק קובע מפורשות כי רוכש דירה בעסקה שאינה פטורה מתשלום מס שבח, בהעברת שיעור של 40% ממחיר הדירה למוכר, בהתאם להוראות החוזה, צריך לשלם בעצמו לרשות המסים 7.5% מהתמורה המוסכמת. תשלום זה מהווה מקדמה לסכום המס החל על המוכר. המשמעות היא שרשות המיסים תתייחס לתשלום כאילו שילם אותו המוכר, אולם הצדדים לעסקה יראו את סכום ההעברה לרשות כחלק מהתמורה המוסכמת שהרוכש חייב להעביר למוכר.
בנסיבות אלו, כמוכרי הדירה, יהיה עליכם לדעת מראש, על אף האמור בחוזה שביניכם או בכל דין, כי מקצת התמורה המוסכמת לא תשולם לידיכם, אלא הרוכש חייב להעבירה לרשות המיסים. כלומר, במסגרת ההיערכות שלכם לפעולות שונות על בסיס החוזה, כגון ברכישת נכס במקום הנכס הנמכר, עליכם להביא בחשבון כי שיעור של 7.5% מהתמורה לא ישולם לידיכם או לפקודתכם אלא לרשות המיסים.
אשר על כן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בעריכת עסקאות במקרקעין מיד לאחר שגמלה בליבכם החלטה למכור/לרכוש את הזכויות בנכס מסוים, ולפני שערכתם כל התחייבות למכירת/רכישת הזכויות בו.

 

יודגש, האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי. מי שמסתמך על סקירה זו ללא התייעצות בעו"ד נושא באחריות המלאה.

מעניין? שתפו!

מאמרים נוספים שיעניינו אותך

אחריות הקבלן לאחר קבלת דירה

לקבלן יש אחריות של שנה אחת מיום מסירת הדירה לגבי כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית בנכס והוא מחויב לתקן או לפצות אתכם